新开楼盘的定价策略

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

(2)楼盘形象难以很高提升。
高价位不一定代表高品质,但高品质是一定需要高价位来支撑的。一个楼盘从设计、建设,到最后的物业管理,有多少资金的来润滑,便有多大程度的良性循环。低价开盘,作为一个局部的促销活动问题不大,但若作为一项长久的策略,则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作。

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二、高价开盘
高价开盘是指楼盘第一次面对消费者时,以高于市场行情的价格公开销售。若一个楼盘面临的是以下一个或多个的情况,不采取高价面世策略多半是源于一些非销售因素的考虑:
(1)具有别人所没有的明显楼盘卖点。
楼盘卖点也称楼盘特色,是指别人没有,您却拥有在产品或服务方面的特异之处,并且它要容易为客户所接受。譬如有最为先进、最合理,最为经济的房型设计;譬如有别人所没有的轻松付款方式,发展商提供的额度20%房款的三年免息付款……;譬如有其他楼盘所没有的产品配置。如到户纯水供应系统,社区俱乐部等等;甚至包装精美也是一种特色,在好的企划广告公司配合下,售楼处布置得很有创意,实品屋装修得蛮有艺术格调……。
这样的楼盘领导产品新潮,率先突破市场思维格局,容易给客户以最新的购买享受,即便定价较高,也会受到大家热烈追捧。
(2)产品的综合性能上佳。
高价格多半是对应着高品质,质量与价格相一致,是定价价格策略的根本所在。当楼盘没有什么特别的优点时,只要地点、规划、房型、服务等产品的综合性能为客户所接受,它所提供的产品品质与客户所能接受的心理价位相符,甚至略高,则也便于高价开盘。
(3)量体适合,公司信誉好,市场需求旺盛。 rumen8.com-入门吧收集整理入门资料
以某市为例,建筑面积在二万平方米以内的楼盘(以100平方米/套计算,大约200单元左右),房屋价格又属于2500元/平方米左右这个层次的,估计市场销售的持续时间不会很长,则基本上可以认定为量体适合。这样的楼盘,如果又是知名公司建设的,市场需求也不是很低迷,高价开盘完全有它的市场基础。
和低价开盘对应,高价开盘的利弊正好与之相反,其主要结果表现为:
(1)便于获取最大的利润高,但若价位偏离主力市场,则资金周转会相对缓慢。
(2)便于树立楼盘品牌,创造企业无形资产。
(3)日后的价格的直接调控余地少。
总之,无论是低价开盘,还是高价开盘,它们都有各自的实施条件和利弊因素,但相对平于市场行情的开盘,它们都更具有一层积极进取的意味。而千变万化的市场正需要企业的这种不断主动适应,才能最终在市场上创造良好的售楼业绩。 rumen8.com-入门吧,投资者入门的好帮手

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