特征定价法:终结随意定价

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30
二环内某项目曾以每平方米9000元均价开盘,最高涨到每平方米12000元,而目前正在以每平方米6400元的价格消化尾房;京东某项目,今天打98折,明天送电器,后天送物业费;在北京95%以上的项目中,楼层越高,房价越贵,可谁也没问过为什么。目前,北京在售楼盘中普遍存在着凭经验定价、粗线条定价、随意打折、房价透明度不高等现象。以“楼层越高、价格越高”为例,因为外立面变化及景观变化,实际上楼层价格变化不应该是线性的,这种粗线条的定位,导致同一项目的性价比不同,性价比好的房子被买走,留下大量尾房,然后又随意打折,这种现象又导致业主不满,给物业带来隐患……针对这些问题,太阳星城在北京首家采用了“首期定价采用特征价格法,而后每期价格变化根据市场反馈和特征定价模型调整”的定价模式。


给楼盘科学的定价


1、特征价格法


住宅也是相异性商品,不同住宅在建筑规模、位置、特征等都有很大不同。在完全竞争的市场环境下,容积率、采光、卫生间数量等都有潜在价值,换一句话说住宅的每一个特征对它的价格都有贡献。特征价格法就是根据房地产的特征计算房地产市场价格的方法。在数学上,房地产的市场价格P为房地产属性或特征(如区位、环境、容积率、建筑面积、卧室数量、朝向、采光等因素)和时间的函数。在最简单情况下,房地产市场价格可用线性函数表示:
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P=a+ai×Xi+a2×X2+...+an×Xn+bT,式中Xi为房地产某一特征,T为销售的时间,ai、b为系数。


2、多元线性回归分析


开发商选用卧室数量、卫生间数量、建筑面积、套内面积、实用率、朝向系数、采光系数、开阔性、户梯比、附加面积、面积接受度、景观因素、布局合理性、环境因素等房地产特征。由于确定特定区内的价格差异,因此略去区位、交通等共同的特征。每个特征用定量表示,价格、景观因素、布局合理性、设施等环境因素初始由市场人员和专业人员评分。针对不同户型,共获取600组实验数据。


实验数据通过相关分析,选出与价格显著相关的特征。通过分析选出卧室数量、朝向系数、采光系数、户梯比、面积接受度、景观因素、布局合理性、环境因素8个主要特征。


通过多元线性回归,获得基准价格的效用线性函数:


P=5375+32.6×卧室数量+158.7×朝向系数+333.1×采光系数-29.0×户梯比+98.5×面积接受度+180.2×景观因素+31.2×布局合理性+84.2×环境因素


上述8个属性对价格影响的主次顺序为景观因素、朝向系数、卧室数量、环境因素、户梯比、面积接受度、采光系数、布局合理性。根据各种户型8个特征的平均值,代入上式即可计算出该户型的基准价格。

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3、楼层差价格确定


为了简化分析计算,首期初始定价将楼层差分开计算。楼层价差一般采用线性方法确定,既等层差。根据大量的实际销售资料分析,层差不是线性的。根据类似的实际数据分析,得出不同楼层价格的曲线为:楼层平均价格=5553+92.71×层数-2.78×层数×层数


对于特殊楼层和特殊户型,价格按影响系数调整。


4、每期调价


首期价格确定并投入实施后,根据实际销售反馈的信息和预先确定的随时间变化的价格曲线,按照特征价格模型调整每一期每一单位住宅的价格。畅销的户型价格调整大,滞销的户型调整小甚至不调。采用这种定价方法能够根据住宅的特征确定较为公平、合理的价格,同时能够控制每一期的销售进度和均价。


特征定价的房子会升值


据北京市太阳宫房地产开发有限责任公司韩总介绍,对于购房者来说,由于楼层、朝向、景观等的不同,一个小区里的每一套房子都是不同的,一些购房者由于不会选择,可能会花了与别人相同的钱却买到品质较差的房子,这对于他们是不公平的;从开发商来说,由于售价相同,一个项目最后剩下的都是相对来说比较差的房源,造成收尾房难卖的状况,打折销售不仅会使开发商受到损失,也会使前期购买房子的业主受到房子贬值的打击。采用特征定价法,就会减少甚至杜绝这种情况的发生。
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