楼盘成功的关键策划创意与设计整合

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

策划与设计是相关的两个系统,这两个系统是维系楼盘是否成功的关键。策划确定了楼盘的定位和营销,是“造势”的“源”;设计确定了楼盘的品质与个性,是“入实”的“根”。“造势”和“入实”只有紧密融合,才能形成楼盘本色和本质的发挥。策划与设计之间脱离,就会造成产品虚夸,令消费者厌恶;策划与设计默契而紧密地结合,就会强化产品的特质,令消费者兴奋;策划与设计处于粗放和简单的接触状态,就会使产品流于平淡,令消费者丧气。消费者在购房的过程中,要经过思考、认知、体会、选择的多次反复,才决定是否投资。决策的理性化显然是重要的,但理性化的同时,一定会产生购买的激情。当消费者大声疾呼:“我终于买到了自己可心的住宅”,任何一个楼盘的开发商都特别愿意听到这种声音,特别愿感受到抢购激情带来的冲击。当然这种激情的火种正是开发商和设计师所给予的。

  许多开发商和企业都在关注我国房地产发展前景、开发量和需求,目前销售量和价格都有不同幅度的增长,而且会平稳发展一段时间,但局部过热的现象也有所发生。市场竞争会进一步加剧,机会与挑战并存。开发商的社会责任,是向市场投入有效的供给,现存的所谓空置房,大都属于无效供给,不能迎合市场,不对消费者的口味。今天,我们讲策划创意与设计整合,就是为了在市场上重新定位,顺应住宅潮流的变化。在这方面,我们不但要深入分析当前中国所独有的居住特色,也要分析市场的营销所带来的种种效应。我们不但要从居住的角度去改变策划的创意,也要从理念创新入手挖掘设计的价值。 www.rumen8.com-找入门资料就到入门吧

  中国居住区特色

  (一)高密度控制下的居住环境
  (二)相对封闭的大区域型管理
  (三)多空间的集合式住宅群体
  (四)多种交往空间的相互渗透
  (五)配套建设具有政府行为

  楼盘聚集区的“交错吻合效应”

  (一)城市的成长形态

  1、原有城市部分的改造或增建———如危改和搬迁聚集区
  2、在原有城市基础上的扩大——如城市边缘(郊区)的聚集区
  3、建设新城———如卫星城聚集区住宅建设会普遍存在于上述三种“成长形态”中,并会形成与之相适应的不同居住特点,它会反映出地域的历史、文脉、生活甚至是人文的情感。详细分析这些要素,是策划的前提。其中市场需求和整个区域楼盘的实际销售情况,是需要重点分析的要素,换一句话讲,就是分析市场的效应,看这个市场形成的是“同质吻合效应”,还是形成了“交错吻合效应”。

  (二)同质吻合效应

  所谓“吻合”是指聚集区的总体价格与需求阶层相匹配,所谓“同质”是指聚集区的楼盘之间缺少差异、水平接近。“同质吻合”所产生的营销效应,一般是整体性的,即整体的价格上扬和下调,大部分是在平稳状态中销售。有些则走入不进不退的胶着状态,市场走势缺乏活力。“同质吻合效应”反应在“平均价格与户型分析坐标图”中呈一条较平缓的直线。

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  (三)交错吻合效应

  交错吻合效应是非同质楼盘聚集区所产生的效应,反应在“平均价格和户型分析坐标图”中呈一条高低交错变化的直线,这种吻合效应往往会激发区域性住宅销售的活力。当今楼盘的品质在不断提升,楼盘之间的差异很难拉开。要想“拉开距离”,策划创意和设计整合必须同时关注消费者,关注产品的质量,关注成本的投入和产出。开发商应该围绕策划与设计这个“前期中心”,利用“外脑”的智慧和实力创出楼盘的特色。

  “交错吻合效应”的关键是形成“交错取胜”的局面,其实能在市场取胜的楼盘无非有三种:1、不战而胜的楼盘;2、以进取胜的楼盘;3、以退取胜的楼盘。

  分析这三种楼盘取胜的经验,会告诉我们:策划创意和设计整合所带来的销售路数的改变,首先是思维方式和设计理念的改变。
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