楼盘成功的关键策划创意与设计整合

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30


  思维方式的拓展

  (一)“不战而胜”的楼盘——递进思维

  不战而胜的楼盘一般都具有明显的排他性,如位置好、环境优、人气旺、商机大,要寻找利益和效益的最大化,递进式思维是最容易获得突破的。如北京现代城的SOHO概念,因商圈而引入家庭办公。

  (二)“以进取胜”的楼盘——正向思维

  “别无我有”形成产品的特质。如其他楼盘外墙内保温,自身楼盘外墙外保温;其他楼盘用单层玻璃,自身楼盘用双层玻璃;其他楼盘户型双向不通风,自身楼盘户型双向通风;其他楼盘出售毛坯房,自身楼盘出售装修房;其他楼盘6层不安电梯,自身楼盘6层装电梯。

  以进取胜的楼盘,在策划思维方式上属正向思维,是大多开发商所采纳的,对于设计而言,就会产生——“均好性”的设计理念。

  (三)“以退取胜”的楼盘——反向思维

  不随波逐流,形成产品的特质。如其他楼盘追求高容积率,自身楼盘削减容积率;其他楼盘都是大中户型,自身楼盘是小户型;其他楼盘南向开大阳台,自身楼盘取消南向阳台;其他楼盘绿地大而集中,自身楼盘绿地小而分散;其他楼盘先确定户型比,自身楼盘依规划后确定户型比。

  以退取胜的楼盘,在策划思维方式上属反向思维,对市场的把握准确科学。对于设计而言,就会出现“价值定位”的设计理念。
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  (四)楼盘的创新——对比思维

  上述三种楼盘和策划思维方式,都脱离不开对比思维。策划实际是在不断的对比和否定的过程中完成的,策划的意义不是为了炒作,它是为消费者提供产品的信息、服务的信息和理性的引导,从而引起消费者的共鸣和购买欲望。宣传产品的差异,开发商首先应在自己的头脑中形成“定位差异”,至少要对以往的楼盘进行对比和反思,楼盘的创新是对消费者的新奉献。无论传统还是时尚,我们必须回答今后住宅建设中应摆脱什么、追求什么的问题。

  1、摆脱平庸追求个性——关键抓住一个“亮”字
  2、摆脱冷漠追求亲和——关键抓住一个“情”字
  3、摆脱单调追求愉悦——关键抓住一个“灵”字
  4、摆脱浮华追求简约——关键抓住一个“实”字
  5、摆脱喧嚣追求宁静——关键抓住一个“度”字
  6、摆脱茫然追求品质——关键抓住一个“超”字
  设计理念的更新

  (一)实战性理念

  1、均好性理念——强化居住者的领域感和归属感,让消费者能得到同等的价值回报;
  2、价值定位理念——依照规划设计,确定价值区域,按价值区域确定户型比,通过技术整合将低价位区调高;
  3、空间渗透理念——确定场所精神,注重交往空间、公共空间、绿地空间和分流空间的融合,反映居住的特性和人文环境。
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  (二)设计的价值取向和重点的形成
  1、规划设计的价值——是策划的源泉和策划的反映;
  2、住宅的户型价值——包括功能价值和空间价值;
  3、住宅的装备价值——反映产业化技术的集成水平,给予商品住宅更多的附加值;
  4、住宅的景观再造价值——提升环境质量,转化居住区价位区的关键所在;
  5、住宅的性能价值——关系到住宅的全寿命周期,综合反映住宅的品质。

  (三)技术集成——未来策划和设计的侧重点

  1、专业化细分,是现代住宅设计的一个突出表现,直接反映出住宅“精密程度”的提高。专业化促进了住宅技术向集成化方向发展,即把所有的专业集成到一个住宅中来才能组合成一个好的产品。

  2、住宅的品质最终取决于先进技术的集成程度,这种技术集成首先是通过住宅开发商的策划和设计单位的设计完成的。技术的集成度越高,就越先进,居住的舒适度也越高。

  3、住宅技术的整合过程中,必须首先去捕捉相关信息,寻求先进、成熟的技术,找出最可靠、最有影响的技术方案,并使之系统化。系统化才是技术集成的内涵,所谓生态、健康、绿色、智能化住宅,如果没能从系统上完成技术整合,就只能说是单一技术的应用,有可能是名不符实。产品的策划,首先来源于产品本身的特质,绝不是概念的空谈。开发企业只有在实际工程中应用了先进的技术,消费才能得到科技给他们带来的实惠。
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