住宅小区项目营销策划

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

所谓住宅小区项目营销策划是指为满足市场现实或潜在需要,实现一定的营销目标,策划者在进行充分的市场调查的基础上,整合各种内、外资源,对住宅小区项目的整体营销战略以及为实现这一营销战略所需的各种营销战术和具体实施方案作出系统的规划、设计、计划、组织实施与控制,并使之达成预期满意效果的一种综合性的智力活动。 rumen8.com-入门吧收集整理入门资料

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住宅小区的营销策划有如下几个特点:

1.系统性。营销策划本身是一项系统工程。这主要表现为:

(1)住宅小区项目营销策划内容的整体性。营销策划是对包括市场调查、目标市场确定、产品策略、价格策略、销售渠道策略、促销策略、物业管理等诸多方面进行系统的策划。

(2)住宅小区项目营销策划对象的整体性。住宅小区项目营销策划必须把握住宅小区内物业与物业、物业与环境之间的有机联系,以及相互制约,从而把握主要矛盾或矛盾的主要方面。

(3)住宅小区项目营销策划专业人员的整体性。住宅小区项目营销策划需要各方面专家共同协作配合才能完成,而不是一二个专业人员所能完成的。一般完整的住宅小区项目营销策划需要有下列专家:房地产营销专家、规划设计专家、建筑设计专家、房地产行情分析专家、心理分析专家、财务专家、城市经济专家、物业管理专家、建筑材料专家、房地产公关专家、媒体传播专家、房地产文案高手、律师。

2.动态性。住宅小区项目营销策划需要根据宏微观环境变化给项目营销带来的影响,以及营销策划方案实施结果与预期结果的差异,对原来项目的营销策划系统作出修正、调整和完善,这是一个不断循环往复的动态过程。 www.rumen8.com-找入门资料就到入门吧

3.智力性。住宅小区项目营销策划是一项非常富有挑战性的工作,它需要策划人员具有较高的综合素质,丰富的实践经验,以及较高的分析问题、把握全局的能力;它需要策划人员的创造性劳动。因此,营销策划是一项综合性的智力活动。

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住宅小区项目营销策划可分类如下:

1.根据住宅小区项目营销策划在整个营销过程中介入的时间可分为:

(1)前期策划。即在项目规划设计、建筑设计之前,对项目进行全方位、全过程的系统策划。其内容包括市场定位、产品定位、物业管理定位、提出住宅小区规划设计及建筑设计的要求;价格策略、销售渠道策略、促销策略的制定;营销形象定位及塑造;营销组织、执行及控制的设计等。

(2)后期策划。即在项目开始建造之后,对项目进行的局部策划。策划的主要内容是对项目如何销售进行策划。也包括对目标市场的再定位,以及根据目标市场客户的需求特性,在可能的范围内对项目的原有规划、建筑设计作局部修改。

2.根据住宅小区项目营销策划的内容可分为:

(1)项目整体策划。策划内容同“前期策划”。

(2)促销策划。策划内容同“后期策划”。

3.根据住宅小区项目营销策划的形式可分为:

(1)营销战略策划。其内容包括营销战略目标、住宅小区目标市场营销战略、住宅小区产品组合战略以及竞争战略的策划。

(2)营销战术策划。其内容包括产品策划、价格策划、销售策划、项目营销形象策划、促销方式策划等。

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(3)营销方案策划。即对于不同的营销战术,设计制定出相应的具体可供操作的计划。
住宅小区项目营销策划的主要内容包括:

1.住宅小区项目目标市场定位。住宅小区项目目标市场定位是指开发商在细分和评估市场的基础上,选择一个或几个细分市场作为其服务的对象。住宅小区项目目标市场定位的步骤为:

(1)细分住宅市场。住宅市场细分可按地理因素、人口因素、心理因素和行为因素来划分。同时应按照可衡量性、可盈利性、易接近性及可操作性原则,使细分市场成为一个有效的细分市场。
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