房地产项目策划与策划思维模式分析

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30
随着市场经济的不断发展和深化,房地产业成为引人注目的新的经济增长点,作为支柱产业之一,其在市场经济总体格局中的地位愈益突出。
在这一大背景下应运而生的房地产项目策划,也由此而越来越受到业界人士的高度重视和普遍关注。策划的水准意味着项目的优劣,策划的成败在相当程度上决定着项目的市场命运,这样的结论在成熟的开发商看来是不容置疑的共识和无须争辩的事实。然而,面对不断加剧的市场竞争,与明确的“策划需要”相比,“需要怎样的策划”和“怎样进行策划”却雾里看花,不甚明了,这种目的和手段的矛盾,观念和方法的冲突,困扰着开发商,也折磨着策划人。本文不揣浅陋,试图通过项目策划思维模式的思考,对房地产项目策划尤其是住宅项目策划思维的一般方法和应该有的基本规律,结合上述问题作求教大方的分析和抛砖引玉的探讨。
一、策划思维的逻辑起点
1、策划与策划思维
所谓策划,简言之即策略和谋划,是对未来将要发生的事情所做的当前决策,表现为一种借助脑力进行模拟操作的理性行为,出主意、想办法、制定实施方案。要解决的是做什么、何时做、谁来做、怎么做的问题。任何一个成功的策划都是策略和谋划高度统一的结果,策略是前提,谋划是关键,策略是“源”,谋划是“流”,无源不成流,有流必有源。策划特别是房地产项目策划其本身具有哪些属性呢?它当具有资源整合的合理性,实施运作的可控性、可操作性,把握市场不同凡响的准确性和利润最大化的经济性,这些基本元素的有机构成是策划万变不离其宗的要义,是保证策划质量的根本。
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策划思维是知识密集型的高级思维,严密性和创造性以及某种意义上的灵感性是其基本的思维特质。它不同于一般的创作思维,也不同于经营管理思维,不同于经验思维、理论思维、形象思维,而是一种以创造性思维和直觉思维为精华的多种思维方式融为一体的组合思维。广博的知识,丰富的经验,敏锐的市场触觉,深厚的专业素养是卓越的策划思维的基础。策划思维的严密性与围棋思维相仿,既要有良好的大局观,又要有精确的计算能力,以权衡得失,判断优劣,明确取舍。策划思维的灵感性与广告的创意思维相仿,百思不得其“解”,偶然灵光一现,山穷水复之际,瞬间柳暗花明。汽车大王福特创造划时代的“流水作业”,就是因为在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工协作的工作情景,突现灵感,受到启发,并加以创造性设计和发挥而形成的。
策划思维的特性是由策划本身决定的。策划人的个性和观念对策划思维有影响,并因此而形成不同的策划风格,概念包装型,产品务实型,多元整合型等均属于不同主张或不同项目条件下的几种策划风格。
2、策划思维的逻辑起点
策划思维之逻辑起点的正确选择,对于策划作业的全过程来说,具有不能忽视的重要意义。就人类思维“概念、判断、推理”的一般程式而言,无疑,概念设计是策划思维的逻辑起点。这里所说的概念是指房地产的产品概念,或者说是项目概念,也可称项目理念。广州光大花园的“大榕树下,健康人家”的生态概念;奥林匹克花园“运动就在家门口”的健康概念;碧桂圆“给你一个五星级的家”的身份概念和先办学校,再建房子的教育概念,以及北京现代城的SOHO概念等都是房地产项目策划概念设计有口皆碑的典范。
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如果说上述概念设计是从整体规划的角度进行的,那么,概念设计还存在另外一个单体建筑设计的领域,前者是生活概念,后者是住宅产品概念,前者是宏观的小区概念,后者是微观的建筑概念。上海康桥半岛的“独院式住宅”、北京现代城的“SOHO”空间,还有所谓的“TOWNHOUSE”“LOFUT”“COSMO”等均为住宅概念设计引领时尚的杰作和代表。
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