房地产全程策划本质在于前程策划

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

怎么来看待前期策划,怎么来正确认识前期策划的作用,我们先来看看市场上一些没有经过前期策划的楼盘滞销的原因在哪里? rumen8.com-入门吧,投资者入门的好帮手

选址错误--如有的开发商在高档区域开发低档房,使土地资源造成浪费,土地的级差效益没有充分地显现出来;还有的开发商要造“平民区的明珠”,在低档区域造高档豪宅,结果可想而知。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划,对区域因素缺乏考虑的结果。

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功能定位、设计--如有的高档商品房尽管外立面不错,小区规划也可以,但功能设计低档,或房型设计不合理,与高档商品房本身不相匹配。还有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节,如有的面向工薪阶层的小区,却内设人工湖、大型喷泉、豪华会所,或在绿化中种植名贵树种,虽然在广告宣传上似乎颇为显眼,但对居民来说并没有得到多少切实的实惠,而白白增加了很多成本。 rumen8.com-入门吧,投资者入门的好帮手

房型设计与套内面积控制相互矛盾--如有的工薪阶层小区,却又追求过大的厅,过于大的辅助设施面积,有的中低标准住宅一套搞3个阳台,使和套内面积大大超出需求对象的实际消费能力,套内面积大,虽然单价不高,但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位,套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见,这种问题属于明显的缺乏前期策划。

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为了节省设计费用,套用旧有设计方案、规划设计陈旧--如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以,但小区设计不好,单位平面布局不好,如高层点式蝶形,结果前面朝阳的好卖,后面几套动也不动。

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有的小区号称经济适用房,但为了显示大手笔的气派,错误地把城市规划的手法用到小区规划里,大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等,其结果是华而不实,徒然增加成本、增加购房者负担,而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。 rumen8.com-入门吧是最好的入门资料网站

那么究竟策划能起什么作用?究竟什么是前期策划,或者说,前期策划些什么呢?

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前期策划首先要解决市场定位的问题,如楼盘定位、产品定位、价格定位,即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。 www.rumen8 com-入门吧-入门资料大全

有些人一直对策划的内涵理解不深,认为策划就是为卖房子列计划,这是不对的,营销区别于推销,在于营销更关注于市场需求,它涉及到选什么项目、什么地方、资金筹集、方案确定、设计招标、施工招标、工程监理、资金运作、营销管理、直至物业管理等全过程的协调处理、统筹规划,它涉及到多领域、多学科、需要多方面专家共同合作策划。

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房地产投资一个很关键的因素就是要把握机会,对个别开发商来说,明显的机会大家都知道,大家都去抢,但一些潜在的、尚未浮出水面的商业机会把握,由专业公司更有优势。 rumen8.com-入门吧收集整理入门资料

有的发展商为了省钱,觉得策划费用一个平方十几元不合算,实际上,省掉策划的钱,等于省掉了商业机会。有时付了一点策划费房子一个平方可能多卖几十元到上百元。因此,为省策划而失掉可赚更多钱的机会,实际上是很划不来的。

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现在的策划市场虽然不断发展、完善,但也确实存在良莠不齐的现象。如有的策划公司,它的专长可能只是媒体包装策划,对产品并不进行,有的讲是做产品,但对策划、设计、结构、基础方面都是外行,这同人才结构、知识结构不合理有关。有的懂工程技术硬科学方面,对市场供求消费心理、营销推广等软科学者很不在行。因此,提高策划业的水平也很重要。

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怎么才能找一个比较好的策划公司呢?起码一点,这个公司要具有广泛多学科专家群体,或它能组织一批多学科的专家群体来协同策划,这种策划虽然要收取一定的策划费,但可能在规划、设计、结构、基础等方面省下更多的费用和使楼价多卖不少钱。

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另外一个问题是策划与创意之间的关系,策划需要创意,但创意不等于现划。创意要有一点新东西,但过分追求“新、奇”,则效果可能不好,甚至适得其反,这方面是有不少教训案例的。而策划需要一定创意,但策划更强调要科学、周密地统筹安排,创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化,但决不是策划的全部。

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