房地产营销的基石——前营销

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

房地产前营销的内容和程序
房地产前营销的核心是以消费需求为导向进行深入细致的市场调查分析,以便逐步、了解、熟悉房地产市场,进行产品的市场定位,并做出房地产投资决策。房地产前营销的主要内容和程序如下:
(一)首先要调查消费需求的满足状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足,有多少无房户和住房困难户,未来几年还会产生多少无房户。其次,这些有需求欲望者其家庭结构和规模怎么样,他们需要什么结构和面积的住房。再次,他们的收入水平、受教育状况以及会买、能买什么样的住宅,愿以什么价格购买。最后,这些潜在的客户集中分布状况,他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。当然。有些调查是要花费时间和资金的,有时可以利用政府主管部门已有的统计调查资料。
(二)对某一时期该城市市场供给状况的调查主要包括:市场上已有的待售住房、同期将要建设的住房以及它们的区位、结构;面积、售价、付款方式;同等企业的数量、实力和市场占有率;同等企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果;同等企业、同等产品销售情况和空置情况。
(三)对市场软环境调查与分析。主要调查从下面几个方面:一是预测开发期、销售期宏观经济走势和政治形势;二是政府土地利用管制状况;三是政府对住宅建设的限制、扶持和优惠政策;四是拟开发地产区域内基础设施的配置状况;五是开发融资的易难程度及融资成本;六是企业开发过程各种手续及其费用负担状况。 rumen8.com-入门吧,投资者入门的好帮手
当然,对房地产前营销的实施来说,其参与者的构成和层次对前营销的实施及其实施质量起决定性作用。规范的房地产前营销应该有这些人员参与:房地产项目投资决策者、能进行市场调查与分析的统计专业人士、与房地产建设工程有关的工程预决算及工民建专业人员、财务会计专业人员、项目评估人员、企业专业营销人员以及法律政策顾问等。
前营销的核心是市场调查与分析,而市场调查分析应该充分发挥企业自有的统计专业人员的作用和优势。有水平、有经验的统计专业人员,他们能进行调查问卷的设计,能科学地选用统计指标,通过严谨的调查程序能准确地把握房地产市场有关资料和数据,大多还可以运用统计软件对调查的资料和数据进行技术分析。
综上所述,房地产开发离不开市场营销,而前营销则是房地产营销的基础和关键。有好的前营销基础的房地产投资决策才能够开发出适合社会需要的房地产商品,才能为开发商带来预期的收益,这样的房地产企业才能长久地立于不败之地。
杜书云,1963年4月出让,1987年西南财经大学硕士研究生毕业,现任郑州大学商学院副院长,经济学教授,硕士生导师,系统经济学在读博士。长期从事《房地产经济学》教学和研究工作,多年致力于土地制度、地产市场以及房地产开发问题的研究。曾主持过国家社科基金项目《土地转非规律及其应用研究》,在《经济地理》、《中国农村经济》、《农业经济问题》等刊物公开发表学术论文40多篇。
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(中国房地产报杜书云)
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