裙楼物业项目主题定位策略

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

目前的商业裙楼以补缺型为主。如商住两用的裙楼,常常做成超市或餐饮店或会所等,优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足,为住宅的销售服务,成为提升楼盘附加值的卖点。而主驱功能的裙楼,常常做成专业市场、展览中心或主题商铺,吸引投资者的进入,聚集人气财气,造成联动效应,塔楼的销售也就水到渠成。
在确定了裙楼的功能定位后,还要对裙楼物业进行主题定位。裙楼的主题定位需要注意以下几个方面:
1、地理位置。商业裙楼最重要的因素就是人流和物流。这两个要素具备了,项目就成功了一半。如果地处繁华的商业地段,拥有良好的商业气氛,项目本身的商业价值较高,则在商业定位上的选择范围较广,可以是以大型的商场为主的商业形态,规模较大。若该片区不具备商业气氛,定位上应是以满足居民的基本生活需要为主。
2、周边配套。要根据小区自身和周边(以1000米作为考察范围)物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态,以免同附近商业形成近距离竞争。一般以小型商铺为主。
3、裙楼自身规模。若裙楼自身的规模较大,可以考虑统一规划成大规模的主题式、仓储式商业形态。例如沃尔玛都选在集中规模的小区内;反之,应以随意性的小店面为主。
4、辐射范围内的人流量。商业形态的确定,很大程度上依赖于以该项目为中心的辐射范围内(以500米作为考察范围)的人流量,并以此决定超市或商场的规模大小。
www.rumen8 com-入门吧-入门资料大全

5、项目定位档次。如果住宅定位较高,相应的商业裙楼也要提高档次。万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶层;而拥有一般消费群体的士多店则集中在普通档次的物业中。
6、业主的消费取向。可以把选择商家的主动权掌握在业主手中,让业主择优选择自己最满意的商家,形成良好的商业氛围,最大程度上满足业主的需要。
7、物业自身类型。物业定位是商住两用楼,则裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求;若为高尚写字楼,裙楼可以设商场、娱乐设施、酒店等以服务为主的商业形态。众多的酒楼、娱乐场所包围写字楼就是这个原因。
  为了使定位更加明确化,尚需要从不同角度对目标客户进行具体的界定:
1、身份识别。目标客户的可能取向及其占的比例。
2、区域识别。目前客户存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛。
3、购买力识别。可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。
4、购买目的识别。购买目的是为了投资、自经营、炒卖,还是转租,目的不同,要求也不同。
Tag:

相关文章>>