房地产全程策划方案的结构搭建与分析

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

第一章项目投资策划营销

  项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
  .地理位置
  .地质地貌状况
  .土地面积及红线图
  .土地规划使用性质
  .七通一平现状
  2、项目用地周边环境调查
  .地块周边的建筑物
  .绿化景观
  .自然景观
  .历史人文景观
  .环境污染状况
  3、地块交通条件调查
  .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
  .项目的水、路、空交通状况
  .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
  .购物场所
  .文化教育
  .医疗卫生
  .金融服务
  .邮政服务
  .娱乐、餐饮、运动
  .生活服务
  .娱乐休息设施
  .周边可能存在的对项目不利的干扰因素

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  .历史人文区位影响
二区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
  .国内生产总值:
  第一产业数量
  第二产业数量
  第三产业数量
  房地产所占比例及数量
  .房地产开发景气指数
  .国家宏观金融政策:
  货币政策
  利率
  房地产按揭政策
  .固定资产投资总额:
  全国及项目所在地
  其中房地产开发比重
  .社会消费品零售总额:
  居民消费价格指数
  商品住宅价格指数
  .中国城市房地产协作网络信息资源利用
  2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
  .项目所在地的居民住宅形态及比重
  .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
  .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
  .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
  3、项目所在地房地产市场总体供求现状
  4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
  5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
  6、商品住宅客户构成及购买实态分析
  .各种档次商品住宅客户分析
  .商品住宅客户购买行为分析
三土地SWOT(深层次)分析

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1、项目地块的优势
  2、项目地块的劣势
  3、项目地块的机会点
  4、项目地块的威胁及困难点
四项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
  .类比竞争楼盘基本资料
  .项目户型结构详析
  .项目规划设计及销售资料
  .综合评判
  2、项目定位
  .市场定位:
  区域定位
  主力客户群定位
  .功能定位
  .建筑风格定位
五项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
  .商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):
  选择可类比项目
  确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
  分析可类比项目价值实现的各要素之特征
  对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
  根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
  .类比可实现价值决定因素:类比土地价值
  A市政交通及直入交通的便利性的差异
  B项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异
  教育和人文景观的差异
  各种污染程度的差异
  社区素质的差异
  C周边市政配套便利性的差异
  项目可提升价值判断
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