房地产全程策划方案的结构搭建与分析

房产入门吧 来源:房地产知识 作者:房地产入门吧 时间:2008-12-30

  A建筑风格和立面的设计、材质
  B单体户型设计
  C建筑空间布局和环艺设计
  D小区配套和物业管理
  E形象包装和营销策划
  F发展商品牌和实力
  价值实现的经济因素
  A经济因素
  B政策因素
  2、项目可实现价值分析
  .类比楼盘分析与评价
  .项目价值类比分析:
  价值提升和实现要素对比分析
  项目类比价值计算
六项目定价模拟
  1、均价的确定
  .住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法
  有效需求成本加价法
  A分析有效市场价格范围
  B确保合理利润率,追加有效需求价格
  运用以上两种方法综合分析确定均价
  2、项目中具体单位的定价模拟
  .商品住宅定价法:
  差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)
  .各种差异性价格系数的确定:
  确定基础均价
  确定系数
  确定幅度
  .具体单位定价模拟
七项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
  .项目总体经济技术指标
  .首期经济技术指标
  2、项目首期成本模拟
  .成本模拟表及其说明
  3、项目收益部分模拟

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  .销售收入模拟:
  销售均价假设
  销售收入模拟表
  .利润模拟及说明:
  模拟说明
  利润模拟表
  .敏感性分析:
  可变成本变动时对利润的影响
  销售价格变动时对利润的影响
八投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
  .价值提升及其实现的风险性:
  项目的规划和设计是否足以提升项目同周
  边项目的类比价值
  项目形象包装和营销推广是否成功
  2、资金运作风险性
  .减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本
  .对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼
  3、经济政策风险
  .国际国内宏观经过形势的变化
  .国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
  .政策法规因素
  .地块状况因素
  .发展商操作水平因素
  .资金投放量及资金回收要求
  .销售策略、销售政策及价格控制因素
  .市场供求因素
  .上市时间要求
  2、项目开发节奏及结果预测
  .项目开发步骤
  .项目投入产出评估 rumen8.com-入门吧,投资者入门的好帮手
  .结论

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